Golden Visa στην Ελλάδα: Το ισχύον νομικό πλαίσιο για επενδύσεις σε ακίνητα

Η Golden Visa στην Ελλάδα αποτελεί μια άδεια διαμονής για πολίτες τρίτων χωρών που συνδέεται με επένδυση σε ακίνητη περιουσία. Το ισχύον νομοθετικό πλαίσιο προβλέπει συγκεκριμένες προϋποθέσεις, ανάλογα με την περιοχή, το είδος του ακινήτου και το ύψος της επένδυσης, ενώ θέτει και σαφείς κανόνες ως προς την πληρωμή, τη χρήση του ακινήτου και τη διατήρηση της επένδυσης για την ανανέωση της άδειας. Για τον λόγο αυτό, πριν από κάθε αγορά, είναι σημαντικό να υπάρχει πλήρης εικόνα όχι μόνο για το απαιτούμενο ποσό, αλλά και για τους νομικούς περιορισμούς που συνοδεύουν το καθεστώς της Golden Visa στην Ελλάδα.

Η Golden Visa χορηγείται, κατ’ αρχήν, για πέντε έτη, με δυνατότητα ανανέωσης, σε πολίτη τρίτης χώρας που έχει εισέλθει νόμιμα στην Ελλάδα ή διαμένει νόμιμα στη χώρα και αποκτά ακίνητη περιουσία κατά πλήρη κυριότητα και νομή, εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις του νόμου. Το πλαίσιο καλύπτει όχι μόνο την άμεση αγορά ακινήτου, αλλά και ορισμένες άλλες περιπτώσεις, όπως η απόκτηση μέσω νομικού προσώπου του οποίου ο επενδυτής κατέχει το σύνολο των εταιρικών συμμετοχών, συγκεκριμένες μορφές μακροχρόνιων τουριστικών συμβάσεων, καθώς και ορισμένες περιπτώσεις κληρονομικής διαδοχής ή γονικής παροχής, υπό τις αντίστοιχες νόμιμες προϋποθέσεις.

Στο ισχύον καθεστώς, το κατώτατο ύψος της επένδυσης διαφοροποιείται ανάλογα με την περιοχή. Για την Περιφέρεια Αττικής, την Περιφερειακή Ενότητα Θεσσαλονίκης, τις Περιφερειακές Ενότητες Μυκόνου και Θήρας, καθώς και για τα νησιά με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων, το ελάχιστο ποσό επένδυσης ορίζεται σε 800.000 ευρώ. Για τις λοιπές περιοχές της χώρας, το ελάχιστο ποσό ορίζεται σε 400.000 ευρώ. Και στις δύο αυτές βασικές κατηγορίες, η επένδυση μέσω αγοράς πραγματοποιείται, κατά κανόνα, σε ένα μόνο ακίνητο, ενώ αν πρόκειται για δομημένο ακίνητο ή για ακίνητο με οικοδομική άδεια, απαιτείται ελάχιστη επιφάνεια κύριων χώρων 120 τετραγωνικών μέτρων.

Ο νόμος προβλέπει επίσης ειδικές περιπτώσεις, στις οποίες το ελάχιστο όριο παραμένει στις 250.000 ευρώ. Αυτό ισχύει ιδίως όταν πρόκειται για ακίνητο του οποίου οι κύριοι χώροι αλλάζουν χρήση σε κατοικία, υπό την προϋπόθεση ότι η αλλαγή χρήσης έχει ολοκληρωθεί πριν από την υποβολή της αίτησης, καθώς και στις περιπτώσεις απόκτησης διατηρητέου κτιρίου ή τμήματος διατηρητέου κτιρίου που πρόκειται να αποκατασταθεί ή να ανακατασκευαστεί πλήρως. Και στις περιπτώσεις αυτές, η επένδυση αφορά ένα μόνο ακίνητο, ενώ ο νόμος θέτει ειδικούς όρους ως προς την ολοκλήρωση των αναγκαίων εργασιών.

Ιδιαίτερη σημασία έχει και ο τρόπος με τον οποίο πραγματοποιείται η πληρωμή του τιμήματος. Το συνολικό τίμημα ή, όπου συντρέχει περίπτωση, το συνολικό μίσθωμα, πρέπει να έχει καταβληθεί πλήρως πριν από την υποβολή της αίτησης για τη χορήγηση της άδειας διαμονής. Η καταβολή δεν μπορεί να γίνεται ελεύθερα με οποιονδήποτε τρόπο, αλλά μόνο με τους ειδικά προβλεπόμενους νόμιμους τρόπους πληρωμής, όπως μέσω τραπεζικής επιταγής, μεταφοράς πίστωσης ή POS, υπό τις προϋποθέσεις του νόμου. Τα στοιχεία της πληρωμής, των συμβαλλομένων και τυχόν τρίτου πληρωτή πρέπει να δηλώνονται και να αποτυπώνονται στο συμβόλαιο, ενώ κατά την αίτηση απαιτείται και σχετική βεβαίωση του συμβολαιογράφου.

Επομένως, αυτό σημαίνει ότι η επιλεξιμότητα μιας επένδυσης δεν εξαρτάται μόνο από την εμπορική συμφωνία μεταξύ αγοραστή και πωλητή, αλλά και από τη σωστή τήρηση των τυπικών και ουσιαστικών απαιτήσεων του νόμου. Ακόμη και όταν το τίμημα φαίνεται να καλύπτει το απαιτούμενο όριο, η δομή της συναλλαγής, το είδος του ακινήτου, η περιοχή στην οποία βρίσκεται, ο τρόπος πληρωμής και η προβλεπόμενη χρήση του ακινήτου μπορεί να επηρεάσουν καθοριστικά το αν η επένδυση πληροί πράγματι τις προϋποθέσεις για Golden Visa.

Η άδεια διαμονής μπορεί να ανανεώνεται για ισόχρονη διάρκεια, εφόσον η επένδυση διατηρείται και συνεχίζουν να πληρούνται οι λοιποί όροι του νόμου. Ο νομοθέτης διευκρινίζει ότι τα διαστήματα απουσίας από τη χώρα δεν αποτελούν από μόνα τους εμπόδιο για την ανανέωση. Ωστόσο, σε ειδικές περιπτώσεις, όπως σε ακίνητα που υπάγονται στο ειδικό καθεστώς αποκατάστασης ή ανακατασκευής, τίθενται πρόσθετες προϋποθέσεις για την πρώτη ανανέωση της άδειας.

Παράλληλα, το ισχύον πλαίσιο περιλαμβάνει σημαντικούς περιορισμούς, τους οποίους ο επενδυτής οφείλει να γνωρίζει εκ των προτέρων. Απαγορεύεται ρητά η βραχυχρόνια μίσθωση των ακινήτων που αποκτώνται για την αρχική χορήγηση ή την ανανέωση της άδειας διαμονής επενδυτή, καθώς και η υπεκμίσθωσή τους. Επιπλέον, στις περιπτώσεις ακινήτων που εμπίπτουν στη ρύθμιση της αλλαγής χρήσης σε κατοικία, δεν επιτρέπεται η χρήση τους ως έδρα ή υποκατάστημα επιχείρησης. Η μη συμμόρφωση με τις απαγορεύσεις αυτές μπορεί να οδηγήσει όχι μόνο σε ανάκληση της άδειας διαμονής, αλλά και στην επιβολή σημαντικών διοικητικών προστίμων.

Ένα ακόμη κρίσιμο σημείο είναι ότι η άδεια διαμονής που χορηγείται στο πλαίσιο αυτό δεν παρέχει δικαίωμα πρόσβασης σε οποιαδήποτε μορφή εργασίας στην Ελλάδα. Συνεπώς, η Golden Visa είναι ένα καθεστώς διαμονής που συνδέεται με επένδυση και όχι άδεια εργασίας. Επίσης, σε περίπτωση μεταπώλησης του ακινήτου κατά τη διάρκεια ισχύος της άδειας σε άλλον πολίτη τρίτης χώρας, ο νέος αγοραστής μπορεί να αποκτήσει δικαίωμα χορήγησης άδειας διαμονής, ενώ η άδεια του πωλητή ανακαλείται ταυτόχρονα.

Η Golden Visa εξακολουθεί να αποτελεί ένα σημαντικό εργαλείο για πολίτες τρίτων χωρών που επιθυμούν να συνδέσουν την παρουσία τους στην Ελλάδα με επένδυση σε ακίνητη περιουσία. Ωστόσο, το ισχύον νομοθετικό πλαίσιο είναι πιο συγκεκριμένο και πιο αυστηρό ως προς τα ποσά, τη δομή της επένδυσης, τη χρήση του ακινήτου και τις υποχρεώσεις συμμόρφωσης. Για τον λόγο αυτό, πριν από οποιαδήποτε κίνηση, είναι ουσιώδες να προηγείται προσεκτικός νομικός έλεγχος, ώστε η επένδυση να είναι από την αρχή σωστά οργανωμένη και να μην ανακύψουν ζητήματα ούτε κατά την υποβολή της αίτησης ούτε κατά την ανανέωση της άδειας διαμονής.

Το παρόν άρθρο παρέχεται αποκλειστικά για γενική ενημέρωση και δεν συνιστά νομική συμβουλή, ούτε μπορεί να υποκαταστήσει εξατομικευμένη νομική αξιολόγηση συγκεκριμένης υπόθεσης. Για εξειδικευμένη νομική καθοδήγηση, συνιστάται η λήψη εξατομικευμένης νομικής συμβουλής πριν από οποιαδήποτε ενέργεια.

ΠΗΓΕΣ

Νόμος 5038/2023 και ειδικότερα το άρθρο 100, όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 64 του Νόμου 5100/2024